집주인이 아니라는데 계약했어요 – 계약 무효? 대처법 총정리

목차

• 1. 계약 상대가 집주인이 아닌 경우, 계약은 무효일까?
• 2. 이런 경우라면 계약은 유효합니다
• 3. 계약이 무효가 되는 대표 사례
• 4. 대처 방법 – 계약 해제와 손해배상은 가능할까?

1. 계약 상대가 집주인이 아닌 경우, 계약은 무효일까?

부동산 계약 후 등기이전이나 대출을 진행하려는 단계에서 “계약한 사람이 집주인이 아니라더라”는 말을 듣는다면 매우 당황스러울 수 있습니다.

이런 경우, 계약의 효력은 다음 두 가지 기준에 따라 달라집니다.

✅ 계약 당사자가 소유자 본인이거나
✅ 적법한 위임을 받은 대리인이라면 → 계약 유효

2. 이런 경우라면 계약은 유효합니다

• 소유자 본인이 직접 계약에 참여했을 때
• 가족이나 대리인이 위임장과 인감증명서를 갖고 계약했을 때
• 공동소유자 전원이 계약서에 서명한 경우

이처럼 등기부등본상의 소유자와 계약자가 일치하거나, 위임장을 통해 정당한 권한을 증명했다면 문제가 없습니다.

3. 계약이 무효가 되는 대표 사례

• 친척 또는 지인이 무단으로 계약한 경우
• 위임장이 없거나 위조된 위임장을 사용한 경우
• 공동명의인데 한 사람만 계약한 경우

이런 경우는 민법상 무권대리 또는 무효 계약에 해당될 수 있으며, 계약 자체가 성립하지 않거나 사기·손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

⚠️ 계약 상대방이 “집주인의 가족”이라 해도, 위임장 없이는 계약 효력이 없습니다.

4. 대처 방법 – 계약 해제와 손해배상은 가능할까?

이미 계약금을 주고 계약한 상황이라면 다음과 같은 순서로 대응할 수 있습니다.

1. 등기사항전부증명서 확인 → 진짜 소유자인지 검토
2. 위임장·신분증 등 정당한 권한이 있었는지 요구
3. 무권대리일 경우, 매도인 본인에게 추인(승인) 요구
4. 추인이 없으면 계약 무효 주장 및 계약금 반환 요청

사기성이 의심되는 경우, 경찰에 고소하거나 민사소송을 통해 계약금 회수 절차를 진행해야 합니다.

등기부등본 바로 확인하러 가기

 

마무리

부동산 계약에서 가장 중요한 것은 계약 상대가 진짜 소유자인지 확인하는 것입니다. 조금이라도 이상하다 싶으면 계약서에 서명하기 전에 반드시 등기부등본과 위임 서류를 확인하세요.

‘내가 계약한 사람이 진짜 집주인인가?’ 이 한 가지 질문만으로도 수천만 원의 손해를 막을 수 있습니다.

 

계약 상대가 진짜 집주인인지 확인하는 3가지 방법 – 사기 막는 확인 요령!

부동산 계약 잔금일, 매도인 매수인 꼭 준비해야 할 서류

가계약금만 포기하면 끝? 계약금 일부로 계약 해제하는 방법, 이렇게 하세요