전세 끼고 집 살 때 계약금만 내면 끝? 잔금, 보증금, 세입자 문제까지 정리해드립니다

1. 계약금은 전체 매매가 기준으로 계산합니다

전세 세입자가 있는 집이라도 계약금은 전체 매매금액의 10%를 기준으로 계산합니다.

예를 들어 매매가가 9억 원이고, 기존 전세보증금이 6억이라 하더라도, 계약금은 9천만 원(9억 × 10%)을 지급하는 것이 일반적입니다.

보증금은 기존 세입자가 그대로 유지하기 때문에, 매수자가 실제로 준비해야 할 금액은 매매가에서 보증금을 뺀 차액입니다.

예: 매매가 9억 - 전세보증금 6억 = 실납입액 3억

계약금으로 9천만 원을 먼저 지급하고, 잔금일에 나머지 2.1억 원을 지급하게 됩니다.

기존 세입자의 전세보증금은 매수인이 인수하게 됩니다.

매도인은 보증금을 따로 돌려주지 않아도 되고, 매수인이 소유권을 넘겨받는 순간 세입자의 보증금 반환 책임도 함께 넘어오게 됩니다.

이 내용은 계약서 특약란에 반드시 명시해야 분쟁을 방지할 수 있습니다.

매수인이 실거주 목적이 있더라도 세입자의 계약 기간이 남아 있다면, 강제로 나가라고 할 수 없습니다.

계약이 끝나더라도 세입자는 '계약갱신요구권'을 행사해 2년 연장을 요구할 수 있습니다.

이 요구를 거절하려면 매수인이 직접 실거주할 계획이 있음을 증명해야 합니다.

세입자의 갱신요구를 정당하게 거절하려면, 실거주할 의사가 있다는 것을 입증할 수 있어야 합니다.

주로 다음과 같은 자료가 입증에 사용됩니다:

실거주한다고 해놓고 실제로 입주하지 않으면, 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다.

또한 갱신거절 의사는 계약 만료 6개월~1개월 전 사이에 서면으로 통보해야 효력이 발생합니다.