매매 중인 집 전세자금대출, 전세계약서는 누구랑 써야 할까?

목차

• 1. 매도인과 매수인 중 누구와 계약서를 써야 하나요?
• 2. 전세자금대출 가능한 조건 3가지
• 3. 계약서 작성 순서, 이렇게 진행하면 안전합니다
• 4. 전세계약서에 반드시 들어가야 할 특약 예시
• 5. 대출 거절을 피하려면?
• 6. 전세자금대출, 보증금의 몇 %까지 나올까?
• 7. 소유권 이전 후 세입자와 매수인이 꼭 알아야 할 사항

1. 매도인과 매수인 중 누구와 계약서를 써야 하나요?

전세자금대출을 받으려는 집이 매매 진행 중인 경우, 전세계약서를 누구와 작성하느냐에 따라 대출 가능 여부가 달라집니다. 은행은 일반적으로 소유자 또는 소유 예정자와의 계약서만 인정합니다. 소유권이 아직 매도인에게 있다면 매수인과의 계약서를 인정받기 위해 조건이 필요합니다.

2. 전세자금대출 가능한 조건 3가지

1. 매수인이 매도인과 매매계약을 체결한 상태일 것
2. 전세입자가 매수인과 전세계약서를 체결할 것
3. 전세계약서에 소유권 이전과 관련된 특약이 명확하게 기재되어 있을 것

은행은 이 조건이 충족될 경우, 매수인이 소유권을 이전받기 전이라도 전세자금대출 실행을 검토합니다.

3. 계약서 작성 순서, 이렇게 진행하면 안전합니다

예시 상황: 매매가 6억원 아파트, 매수인 2억 원 가지고 4억원 전세임차인을 구하여 세맞춰 매수 원함

매도인과 매수인 간 계약일 3월 2일, 잔금일 7월 30일

매도인과 전세 세입자 간 계약일 4월 3일, 잔금일 7월 30일

계약 순서

1. 매수인이 매도인과 매매계약 체결 (계약금 1억 매도인에게 입금)
2. 전세입자가 매도인과 전세계약 체결 (전세 계약금 4천만원 자비로 지급)
3. 잔금 준비 → 전세금 3억6천만원 중 3억2천만원 전세대출 + 자비 4천만원
4. 전세세입자가 은행에 전세계약서 제출
5. 7월 30일 잔금일 → 은행이 매도인에게 3억2천만원 입금
6. 현장 집합 → 전세세입자: 4천만원 / 매수인: 1억원 각각 매도인에게 입금
7. 잔금 수령 후 소유권 이전등기 완료 → 전세입자 입주

※ 매수인이 세입자와 직접 전세계약을 체결하면 특약이 없을 경우 대출 거절·계약 지연이 발생할 수 있습니다.

핵심 요약:
매도인과 매수인 매매계약 → 매도인과 세입자 전세계약 → 세입자 대출 실행 → 잔금 지급 및 등기 → 세입자 입주

4. 전세계약서에 반드시 들어가야 할 특약 예시

매수인이 아직 소유권을 이전받지 않은 상태라면, 전세계약서에 반드시 특약을 명시해야 합니다.

본 부동산은 현재 매도인 ○○○ 명의이나, 매수인 △△△과 매매계약이 체결되어 있음. 잔금일은 2025년 7월 30일이며, 동일 일자에 소유권이전등기 신청 예정. 이에 따라 본 계약은 매수인 △△△을 임대인으로 하며, 소유권 이전이 완료되는 즉시 임대인의 지위를 인정한다.

은행은 이 특약과 매매계약서 제출을 통해 실질적인 소유 예정자와의 계약임을 확인합니다.

5. 대출 거절을 피하려면?

전세계약서에 소유권 이전 특약이 없고 매매계약이나 잔금일도 불확실하다면 이런 상황에서는 대출이 거절되거나 실행이 지연될 수 있으니, 사전에 은행과 반드시 협의하세요.

6. 전세자금대출, 보증금의 몇 % 까지 나올까?

은행에서 실행하는 전세자금대출은 일반적으로 전세보증금의 최대 80% 한도까지 가능합니다. 예를 들어, 전세보증금이 2억 원이라면 1억 6천만 원까지 대출이 가능할 수 있습니다. 하지만 신용등급, 소득 수준, 보증서 발급 여부 등에 따라 실제 승인 금액은 달라지므로, 사전심사로 한도 확인은 필수입니다.

7. 소유권 이전 후 세입자와 매수인이 꼭 알아야 할 사항

전세세입자 소유권이전등기 경료 이후, 은행에 반드시 등기 완료 사실을 통지해야 합니다. 이후 확정일자, 전입신고 등 보호 절차도 잊지 마세요. 반대로 매수인(새 집주인)은 해당 세입자가 받은 전세자금대출 내역과 이용 은행을 정확히 기억해두어야 합니다. 훗날 보증금 반환 시 해당 은행에 우선 변제해야 하므로, 실수하면 법적 문제가 될 수 있습니다.

 

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