전세 들어갔다가 경매로 날린 보증금 – 등기사항전부증명서에서 놓친 한 줄

서울에 사는 직장인 김 모 씨는 이사 전 부동산에서 “괜찮은 집”이라는 말을 믿고 전세계약을 했습니다.
등기부등본도 받았고, 계약도 정식으로 체결했죠.

하지만 1년 뒤, 그 집은 경매에 넘어갔고, 김 씨는 보증금 1억 중 절반도 못 돌려받았습니다.
문제는, 등기사항전부증명서에 명확히 적혀 있던 한 줄을 그냥 지나쳤다는 겁니다.

목차

1. 실제 사례: 놓친 건 한 줄이었습니다
2. 등기사항전부증명서에서 꼭 봐야 할 핵심 3줄
3. 낯선 단어 해석 팁 + 안전한 계약 조건

실제 사례: 놓친 건 한 줄이었습니다

김 씨는 계약 당시 등기사항전부증명서를 발급받았지만, ‘근저당 설정 1억 5천’이라는 문구를 그냥 넘겼습니다.
집 시세가 3억이니 괜찮겠지 싶었던 거죠. 하지만 문제는 전입신고도 늦었고, 확정일자도 없었다는 겁니다.

결국 집이 경매에 넘어가면서, 선순위 은행이 낙찰대금 대부분을 가져갔고,
김 씨는 우선변제권 없이 후순위로 밀려 보증금의 절반 이상을 잃었습니다.

등기사항전부증명서에서 꼭 봐야 할 핵심 3줄

계약 전 등기사항전부증명서에서 반드시 확인해야 할 3가지는 다음과 같습니다.

• 소유자: 계약 상대방과 이름이 일치하는가?
  대리인이라면 위임장, 인감증명서, 신분증까지 받아야 합니다.
• 근저당권: 설정 금액은? 날짜는?
  선순위 채권이 많다면 보증금이 밀릴 수 있습니다.
  
  특히 중요한 점은, 계약하려는 집에 이미 근저당이 설정되어 있는 경우입니다.
  이 경우, 아무리 전입신고와 확정일자를 받아도 이미 있는 근저당보다 후순위가 됩니다.
  
  집이 경매에 넘어가면 은행 등 근저당권자가 먼저 낙찰대금에서 돈을 가져가고,
  세입자는 그 뒤를 따라갑니다. 이때 남은 돈이 부족하면 보증금을 전부 돌려받지 못할 수도 있습니다.
  
  그래서 반드시 집 시세 > 선순위 채권 + 내 보증금인지 확인하고, 가능하다면 전세보증보험 가입 가능 여부도 함께 체크해야 합니다.
• 기타 권리: 압류, 가압류, 신탁 여부
  이런 항목이 있다면 계약을 다시 생각해 보는 것이 좋습니다.

등기사항전부증명서 해석은 어려워 보이지만, 결국 '보증금 지킬 수 있느냐'를 묻는 문서입니다.
딱 이 3가지만 체크해도 사고 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

낯선 단어 해석 팁 + 안전한 계약 조건

등기사항전부증명서에서 숫자만 본다고 안심해도 될까요?
보증금이 안전한 지는 단순히 근저당 액수만으로 판단할 수 없습니다.

‘이 집에 실제로 살고 있나요?’ ‘언제부터인가요?’
이 두 질문에 법적으로 답할 수 있어야, 경매가 되더라도 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있습니다.

그래서 다음 세 가지 조건이 매우 중요합니다:

1. 전입신고 – ‘내가 여기 산다’고 행정적으로 남기는 첫걸음
2. 확정일자 – ‘언제 계약했는가’를 공적으로 증명하는 기록
3. 실제 거주 – 그 집에 살고 있어야만 법적으로 대항력이 인정됩니다

이 중 하나라도 빠지면, 나중에 ‘보호 대상자’가 되지 못할 수도 있습니다.
실제 거주도 안 했고 전입신고도 안 한 상태라면, 근저당보다 먼저 돈을 돌려받을 근거가 사라지는 거죠.

“집값보다 근저당이 적으니까 괜찮겠지?”
이건 절반만 맞는 말입니다. 나머지 절반은, 내가 법적으로 ‘보호 대상’인지 여부에 달려 있습니다.

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눈에 보이는 인테리어가 아니라, 등기부에 적힌 한 줄은 단순한 서류상의 문구가 아니라, 실제 전세 계약자의 삶 전체에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 이 부분을 놓치게 되면 법적으로 보호받기 어려워지고, 분쟁이 발생했을 때 시간·비용·정신적 스트레스가 어마어마하게 따를 수 있어요.
계약 전에 꼭 한 번, 천천히 등기사항전부증명서를 확인해 보세요.

 

전세 계약 전 꼭 확인해야 할 서류 – 이거 모르고 계약하면 큰일 납니다

등기사항전부증명서(등기부등본)에서 반드시 확인해야 할 3가지