온라인 쇼핑과 배달 중심 소비가 일상화된 지금, 전통적인 상가 투자 전략에도 변화가 필요합니다. 비대면 소비가 빠르게 확산되면서 상가의 수익성과 공실률에 직격탄을 주고 있기 때문입니다. 이번 포스팅에서는 온라인 소비 시대 속에서 상가 투자가 어떤 영향을 받고 있으며, 변화된 환경에 맞춰 어떤 전략을 세워야 하는지 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.
온라인 소비 확산이 상가 시장에 미치는 영향
코로나19 이후 온라인 쇼핑과 배달앱 중심의 소비 트렌드는 일시적인 현상을 넘어 생활의 일부로 자리 잡았습니다. 이러한 소비 행태의 변화는 특히 전통적인 오프라인 상권 중심의 상가 투자 시장에 큰 충격을 주었습니다. 실질적으로 많은 자영업자들이 오프라인 매장 운영에서 철수하거나, 온라인 판매로 전환하면서 상가 공실률은 꾸준히 상승세를 보이고 있습니다.
대표적으로 의류, 전자기기, 잡화 등의 업종은 온라인으로 완전히 넘어가면서 오프라인 매장의 필요성이 줄었고, 상가 임차 수요도 크게 감소했습니다. 특히 도심 상권이나 쇼핑 중심가에서도 공실 현상이 심화되고 있는 것이 현실입니다. 반면, 카페, 음식점, 병원, 학원, 네일숍 등 체험형·서비스형 업종은 여전히 오프라인의 수요가 있어 상대적으로 강한 면모를 보이고 있습니다.
이러한 구조적 변화 속에서 기존처럼 단순히 "입지 좋으면 된다"는 방식의 투자 접근은 더 이상 통하지 않습니다. 투자자는 온라인 소비 확산 속에서도 살아남을 수 있는 업종과 입지 조합을 찾아야 하며, 고정관념에서 벗어난 유연한 전략이 요구됩니다. 트렌드 변화에 빠르게 반응할 수 있는 상가 리모델링, 단기 임대, 공유오피스 활용 등도 전략적 대안이 될 수 있습니다.
수익률 방어를 위한 업종 분석과 입지 전략
현재 상가 투자에서 가장 중요한 키워드는 ‘변하지 않는 수요’를 찾아내는 것입니다. 온라인 소비가 대체할 수 없는 업종이 무엇인지 파악하고, 그 업종이 잘 되는 입지를 골라야 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.
대표적인 안정형 업종은 병원, 의원, 치과, 피부과 같은 의료 서비스, 그리고 유아교육, 학원, 실용교육 등의 교육 업종입니다. 이들 업종은 대면 서비스 특성상 온라인 전환이 어려워, 고정 수요가 꾸준히 존재합니다. 또한 배달형 음식점, 프랜차이즈 카페, 헬스장, 미용실 등도 여전히 지역 기반 수요가 강한 업종으로 꼽힙니다.
입지 전략으로는 단순 유동인구보다는 '생활밀착형 상권'이 주목받고 있습니다. 예를 들어, 대단지 아파트 인근, 신축 주거지 주변, 초·중·고 학군 근처는 주거민 대상의 고정 수요가 있어 비교적 안정적인 수익을 낼 수 있습니다. 반면, 유동인구만 높은 번화가는 소비 트렌드 변화에 더 취약하다는 평가를 받습니다.
또한, 과거에는 잘 팔리던 1층 로드숍 상가의 가치가 하락하고, 오히려 건물 내부를 효율적으로 리모델링한 다목적 상가가 선호되는 경우도 많습니다. 이처럼 임대 트렌드에 맞춘 입지 + 업종 조합 분석이 수익률을 방어하는 핵심 전략이 됩니다.
온라인 시대에 적합한 상가 투자 전략
이제는 단순 매입 후 임대가 아닌, 가치 창출형 상가 투자가 요구되는 시대입니다. 온라인 소비 확산 속에서도 성공적인 상가 투자를 위해 다음과 같은 전략을 고려해 볼 수 있습니다.
첫째, 공간을 분할해 다양한 업종을 유치하는 방식입니다. 예를 들어 1개의 큰 상가를 카페 + 공유 오피스 + 네일숍 등으로 나누면 리스크 분산과 함께 임대료 총액도 증가시킬 수 있습니다. 둘째, 공유오피스나 스마트창고 등 신(新) 수요에 대응하는 콘텐츠형 상가도 주목할 만합니다. 특히 1인 창업자, 온라인 셀러, 프리랜서 등을 위한 공간 수요가 늘어나고 있어 틈새시장을 공략할 수 있습니다.
셋째, 비대면 기술에 적응된 상가 구성도 필요합니다. 예를 들어 키오스크 시스템, 무인주문, 셀프결제 등이 가능한 환경을 갖춘 점포는 임차인의 니즈에 부합하면서 경쟁력을 갖추게 됩니다. 이러한 시설은 초기 투자 비용이 들 수 있지만, 임차인 유치 시 강력한 무기가 됩니다.
마지막으로, 공실 리스크에 대비한 수익구조 설계가 중요합니다. 단기 임대 플랫폼, 창업 테스트베드, 팝업스토어 유치 등 다양한 임대 형태를 도입하면 공실을 줄이고 유연하게 대응할 수 있습니다. 특히 임대 수익뿐 아니라 시세 차익까지 고려한 장기 전략을 갖추면, 온라인 소비 시대에도 살아남는 상가 투자가 가능합니다.
온라인 중심 소비 트렌드는 상가 투자 환경을 근본적으로 바꾸고 있습니다. 하지만 모든 상가가 위험한 것은 아닙니다. 변하지 않는 업종 수요와 입지, 새로운 콘텐츠를 담아낼 수 있는 유연한 공간 기획, 기술 친화적 환경 조성 등 선택과 집중 전략을 통해 온라인 시대에도 수익을 창출할 수 있습니다. 이제 상가는 단순한 임대 수익 자산이 아닌, 트렌드에 반응하는 능동적 투자 상품으로 진화하고 있습니다.