양도세, 양도이익 없어도 신고해야 할까? 신고 기한과 양도일 기준까지 정리

1. 양도세는 언제까지 신고해야 하나요?

양도세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고하고 납부해야 합니다.

예를 들어 2025년 5월 10일에 부동산을 양도했다면, 해당 달의 말일은 5월 31일이므로 신고 마감일은 2025년 7월 31일입니다.

 

하지만 종종 양도일을 계약일로 오해하거나, 단순히 양도일로부터 2개월을 계산해 기한을 잘못 계산하는 실수를 하는 경우가 있습니다.

2. 양도일은 어떤 날을 기준으로 하나요?

양도일은 단순한 계약일이 아닙니다.

세법상 다음 기준에 따라 판단합니다.

 

- 원칙적으로는 잔금 지급일

- 잔금일이 불명확하면 계약일로부터 60일이 지난날

- 매도인이 잔금 이전에 등기를 넘긴 경우, 등기 접수일이 양도일

 

예시: 2025년 6월 1일 계약, 잔금일은 8월 10일, 등기접수일은 7월 15일이라면? → 양도일은 등기접수일인 7월 15일입니다. 잔금 전에 등기가 먼저 이뤄졌기 때문입니다.

3. 양도차익이 없거나 손해를 봤다고 해서 무조건 신고하지 않아도 되는 것은 아닙니다.

- 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 충족한 경우 → 이때만 신고 의무 없음

- 비과세 요건을 충족하지 못한 경우 → 과세 대상이며, 이익이 없어도 반드시 신고해야 함

 

예시: A씨가 조정대상지역 내 아파트를 보유 중이고 2년 보유는 했지만 2년 거주 요건을 채우지 못한 경우, 1주택이더라도 비과세가 적용되지 않습니다. → 양도차익이 있으면 세금을 내야 하고, 양도차익이 없다면 세금은 없더라도 신고는 해야 합니다.

 

양도이익이 없더라도 과세 대상이라면 신고 의무가 있습니다. 비과세 여부를 먼저 따져보는 것이 안전합니다.

 

양도세는 '양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내'에, 양도이익 여부와 관계없이 신고 대상인지 꼭 확인해야 합니다.

 

국세청 공식 홈페이지 바로가기

 

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