부동산 매매는 단순히 계약서에 서명하고 도장 찍는 것으로 끝나지 않습니다. 특히 ‘잔금일’은 소유권 이전, 대출 실행, 전입신고 등 모든 절차가 집중되는 날이기 때문에 하나라도 놓치면 큰 손해로 이어질 수 있습니다.
이 글에서는 실제 현장에서 자주 발생하는 사례를 중심으로, 부동산 계약 시 계약 전과 잔금 전 반드시 확인해야 할 3가지 핵심 사항을 정리했습니다
목차
1. 등기사항전부증명서 확인: 계약 직전과 잔금 직전
등기사항전부증명서(구 등기부등본)는 부동산 권리관계를 확인하는 가장 기본적인 서류입니다. 이 서류는 계약 직전 1회, 잔금 지급 직전 1회 총 두 번 확인해야 합니다.
계약 직전: 계약금을 보내기 전에 소유자, 근저당, 전세권, 가압류, 지상권 등의 권리관계를 확인해야 합니다. 이 단계에서 이상이 발견되면, 계약서에 말소 조건을 특약으로 반드시 명시해야 합니다.
잔금 직전: 계약 이후에도 매도인이 추가로 대출을 받거나 채무 문제가 생기면 등기상에 새로운 권리가 설정될 수 있습니다. 잔금을 지불하기 직전 반드시 등기사항전부증명서를 확인하여 새로운 권리관계가 추가되지 않았는지 확인해야 합니다.
2. 인도 조건: 누수, 하자 및 가전제품 점검
현실적으로 잔금일 전에 직접 현장을 다시 방문하기는 어렵습니다. 그래서 인도일 이후 일정 기간 동안 발견되는 하자에 대해 매도인이 책임지도록 특약을 명확히 정해두는 것이 중요합니다.
누수 및 구조적 하자 점검 항목:
- 욕실 천장, 벽면의 곰팡이 및 습기 흔적
- 창틀, 창문 틈에서 물 고임이나 결로
- 베란다 물 고임, 우기 시 침수 여부
- 보일러 배관에서의 누수 또는 바닥난방 이상
- 천장 얼룩, 벽지 들뜸 등 누수 흔적
누수 관련 특약 문구 예시:
본 부동산은 인도일 기준으로 누수, 곰팡이, 결로, 벽체 균열 등의 하자가 없으며,
인도일로부터 7일 이내 발견된 하자에 대해서는 매도인이 수리 또는 이에 따른 비용을 부담한다.
하자 고지 책임 관련 특약 문구 예시:
매도인은 본 부동산에 대한 하자를 매수인에게 성실히 고지하며,
계약일 이전 인지한 누수·결로 등 구조적 하자가 있을 경우 이를 숨기지 않는다.
가전제품 상태도 함께 확인해야 합니다. 에어컨, 보일러, 세탁기, 냉장고 등은 실입주자 입장에서 반드시 필요한 항목이므로, 작동 상태를 직접 확인하고, 사진이나 영상을 촬영해 두는 것이 좋습니다.
가전제품 관련 특약 문구 예시:
본 부동산에 포함된 가전제품(에어컨, 보일러, 냉장고 등)은 매도인이 정상 작동 상태로 인도하며,
잔금 전 또는 인도일로부터 7일 이내 고장 또는 이상 발견 시 매도인이 수리 또는 이에 따른 비용을 부담한다.
3. 잔금일 당일, 소유권 이전과 전입신고 타이밍
실무에서는 매도인과 매수인, 공인중개사, 양측 은행 직원, 법무사가 모두 모여 매도인의 대출은행 창구에서 잔금 거래와 등기이전 절차를 동시에 처리하는 것이 일반적입니다.
매수인의 대출이 실행되면, 그 자금으로 매도인의 대출을 상환하고 근저당 말소가 이루어집니다. 이후 법무사는 소유권 이전 등기 신청, 매수인은 전입신고와 확정일자를 마무리하게 됩니다.
이 모든 절차는 같은 날 동시에 진행되어야 안전합니다. 하나라도 빠지면 법적 리스크가 생길 수 있기 때문에 잔금일 일정 조율과 준비가 매우 중요합니다.